O aluguel percentual tradicional sobre o faturamento bruto nem sempre reflete o sucesso real do negócio. Entenda como a cláusula de participação no lucro líquido, com auditoria independente, transforma o locador em um verdadeiro parceiro estratégico do inquilino de alto desempenho.

O Dilema do Aluguel Percentual: Faturamento Alto Não Significa Dinheiro no Bolso

No mercado de locações comerciais de alto padrão (shopping centers, flagship stores em ruas nobres, pontos comerciais "premium"), o modelo de "aluguel percentual sobre o faturamento bruto" é padrão. O locador recebe um fixo mínimo ou uma porcentagem das vendas, o que for maior. A lógica é: se o inquilino vende muito graças ao ponto excelente, o locador deve ganhar mais.

No entanto, esse modelo está ficando obsoleto para certos tipos de negócio. Imagine um inquilino que é uma gigante do e-commerce usando a loja física como showroom (a venda ocorre online e não entra no faturamento da loja), ou uma operação com margens de lucro altíssimas, mas volume de vendas menor. Nesses casos, o aluguel sobre o faturamento bruto não captura o verdadeiro valor que o ponto comercial está gerando. O locador sente que está deixando dinheiro na mesa, enquanto o inquilino de alta performance paga um aluguel desproporcionalmente baixo em relação ao seu ganho real.

Seus Direitos: A Lei do Inquilinato e a Evolução para o "Percentage Rent 2.0"

A Lei do Inquilinato e o princípio da liberdade contratual permitem que locador e locatário estabeleçam livremente as formas de remuneração do uso do imóvel. A evolução do mercado aponta para uma relação mais sofisticada: a Cláusula de Profit Participation (Participação nos Lucros) sobre o Lucro Líquido, e não mais sobre o bruto.

Neste modelo, o contrato estipula um Aluguel Mínimo Fixo (para garantir a segurança do locador) somado a um percentual (ex: 5% a 8%) sobre o Lucro Líquido Anual da operação instalada naquele ponto.

Para que isso funcione, o contrato precisa ser um instrumento de transparência radical. Ele deve definir contabilmente o que é "Lucro Líquido" para fins do contrato (para evitar manobras contábeis que escondam o lucro), exigir a entrega de Balanços Auditados anualmente (até uma data limite, como 28 de fevereiro) e, crucialmente, dar ao locador o direito de contratar uma Auditoria Independente (Big Four, por exemplo), paga pelo inquilino, se houver suspeita de inconsistência nos números apresentados.

O contrato também deve prever que o valor apurado da participação nos lucros se torna uma dívida líquida e certa, permitindo a execução direta e rápida em caso de não pagamento, sem necessidade de longas discussões judiciais sobre o valor.

Os Riscos de um Contrato sem Transparência: Sonegação de Receita e Desconfiança

Tentar implementar uma participação nos lucros sem um contrato extremamente detalhado sobre as regras contábeis e de auditoria é um convite ao conflito. O risco é o inquilino "maquiar" o balanço, inflando despesas ou desviando receitas para outras unidades, para apresentar um lucro contábil zero na loja em questão e não pagar o aluguel variável. Sem mecanismos de auditoria fortes, o locador fica de mãos atadas e a relação de confiança se quebra.

O Locador de Pontos Premium e o Especialista: A Parceria Estratégica

Proprietários de imóveis comerciais em localizações privilegiadas, fundos imobiliários de varejo e desenvolvedores de malls que lidam com inquilinos âncora ou marcas de luxo são o público-alvo. É um modelo para inquilinos maduros e com governança corporativa sólida.

O advogado especializado em Direito Imobiliário e Contratos Empresariais Complexos é indispensável. Ele precisa trabalhar em conjunto com contadores para redigir as definições financeiras do contrato, garantindo que o cálculo do lucro seja blindado contra elisões e que os gatilhos de auditoria sejam eficazes.

O Momento Certo para Agir: Na Negociação com Grandes Inquilinos

Essa estrutura não é para a padaria da esquina. Ela deve ser proposta na negociação de contratos de longo prazo com grandes marcas, franquias consolidadas ou operações com alto potencial de margem, onde o ponto comercial é um fator crítico de sucesso.

Seu Imóvel, Seu Parceiro: Como Podemos Te Ajudar

Nosso escritório estrutura locações comerciais de alta performance:

• Elaboração de Cláusulas de Profit Participation: Redigimos a definição contábil de "Lucro Líquido Ajustado" para fins de aluguel, fechando brechas para elisão de receita.
• Protocolos de Auditoria e Transparência: Estabelecemos no contrato a obrigatoriedade de balanços auditados e o direito do locador de realizar auditorias independentes às custas do inquilino em caso de divergência.
• Mecanismos de Execução Financeira: Garantimos que o valor apurado da participação nos lucros tenha força de título executivo, facilitando a cobrança em caso de inadimplência.

Conclusão:

O aluguel fixo é passado para pontos comerciais de elite. O Contrato de Locação com Profit Participation (Percentage Rent 2.0) alinha os interesses de locador e inquilino, transformando o proprietário em um parceiro que se beneficia diretamente do sucesso real que seu imóvel ajuda a construir.

Não deixe a rentabilidade do seu ponto premium limitada ao faturamento bruto. Participe do sucesso real do seu inquilino. Fale com nossos especialistas e implemente a locação com participação nos lucros.