A Surpresa Desagradável no Pós-Chaves

Comprar imóveis oriundos de herança ou inventário costuma ser uma excelente oportunidade de negócio, com preços abaixo do mercado. O comprador fecha o negócio, recebe a escritura ou a carta de adjudicação e começa a planejar a reforma. De repente, chega uma notificação judicial ou um boleto com um valor assustador: anos de cotas condominiais atrasadas, multas e juros, deixados pelo falecido proprietário.

O sentimento é de revolta. "Eu acabei de comprar, essa dívida não é minha, é do espólio!", pensa o comprador. O síndico, porém, é irredutível e ameaça penhorar o próprio imóvel recém-adquirido para quitar o débito. O sonho do bom negócio vira o pesadelo de uma execução iminente.

Seus Direitos: A Natureza Propter Rem e o Direito de Regresso

A má notícia jurídica, que precisa ser enfrentada de frente, é que a dívida de condomínio tem natureza Propter Rem (por causa da coisa). O Código Civil e a jurisprudência pacífica dos tribunais determinam que a dívida "adere" ao imóvel, e não à pessoa. Isso significa que, perante o condomínio, o atual proprietário é responsável por todas as dívidas anteriores, mesmo que tenham sido contraídas pelo falecido ou por donos passados. O imóvel responde pela dívida.

Portanto, em um primeiro momento, você é, sim, responsável e pode ter o imóvel penhorado se não pagar. No entanto, isso não significa que você deve arcar com o prejuízo final. A legislação garante ao comprador o Direito de Regresso.

Após quitar a dívida perante o condomínio (para "limpar" o imóvel e evitar a penhora), você tem o direito legal de processar o espólio ou os herdeiros (vendedores) para ser ressarcido integralmente do valor pago, com correção e juros. Se o inventário ainda estiver aberto, você pode se habilitar como credor do espólio. Se já foi encerrado e os bens partilhados, você pode cobrar dos herdeiros até o limite da herança que cada um recebeu.

A prevenção, contudo, é sempre o melhor remédio. Um contrato de compra e venda bem feito deve exigir a apresentação da Certidão Negativa de Débitos Condominiais assinada pelo síndico. Esse documento, por lei, é a única prova que exonera o comprador de responsabilidade. Se a certidão foi apresentada como "negativa" e a dívida apareceu depois, o condomínio pode ser responsabilizado pelo erro.

Os Riscos da Compra sem Auditoria: Prejuízo Certo

Fechar a compra de um imóvel de inventário sem uma auditoria rigorosa das dívidas propter rem (condomínio e IPTU) é caminhar para o prejuízo. Confiar apenas na palavra dos herdeiros de que "está tudo pago" não tem valor legal contra o condomínio. Se a dívida for alta (às vezes supera o valor do bem), o "bom negócio" se torna uma armadilha financeira.

O Comprador e o Especialista: A Parceria na Regularização

Investidores imobiliários, compradores de leilão e famílias que adquirem imóveis de sucessão são o foco.

O advogado especializado em Direito Imobiliário e Sucessório é fundamental. No momento da surpresa, ele atua em duas frentes: negocia com o condomínio para evitar a perda do imóvel (buscando parcelamentos ou exclusão de juros abusivos) e, simultaneamente, prepara a ação de regresso contra os vendedores (herdeiros) para recuperar o dinheiro.

O Momento Certo para Agir: Imediatamente após a Notificação

Não ignore a cobrança do condomínio. O prazo para defesa ou pagamento corre rápido. A ação de regresso contra os herdeiros também deve ser ágil, antes que eles dissipem o patrimônio recebido na herança.

Seu Patrimônio Salvo: Como Podemos Te Ajudar

Nosso escritório defende compradores em situações de dívidas ocultas:

• Defesa em Ações de Cobrança Condominial: Atuamos para proteger seu imóvel de leilão, negociando a dívida e verificando se há prescrição de parcelas antigas.
• Ação de Regresso contra Herdeiros/Espólio: Ingressamos com a medida judicial para obrigar os vendedores a reembolsarem o valor da dívida que era do falecido.
• Due Diligence em Compra de Imóveis: Para novos negócios, realizamos a auditoria completa para garantir que você não compre dívidas junto com as chaves.

Conclusão:

A dívida do condomínio segue o imóvel, mas a responsabilidade final é de quem a gerou. Você não precisa amargar esse prejuízo sozinho. Com a estratégia jurídica correta, é possível pagar o condomínio para salvar o bem e buscar o ressarcimento integral de quem lhe vendeu o problema.

Não deixe uma dívida antiga levar seu imóvel novo. Defenda-se e busque seu ressarcimento. Fale com nossos especialistas e resolva pendências de imóveis de herança.